Planungsrechtliche Beurteilung der Parzelle Kat.-Nr. 7551. Die BZO-Totalrevision wurde am 14. Juni 2026 an der Urne mit 78.81 % Ja festgesetzt und steht nur noch vor der kantonalen Genehmigung. Schutzstatus, Entwicklungsspielraum und Werttreiber.
Fazit: Der Wert steckt im geschützten Bestandsvolumen und der Seelage — nicht in einer Verdichtung durch Neubau. Vor einem Kauf sollte man die zulässige Bestandsnutzung verbindlich mit der Gemeinde klären.
Objekt heute: umgenutztes Industrieensemble der ehem. Seidenfärberei August Weidmann («Blaue Fabrik»), genutzt als Büro-/Gewerbeflächen. E-GRID CH816287417794. Lage seeseitig der Seestrasse, direkt am Zürichsee.
Das Ensemble der ehem. Seidenfärberei Weidmann: grossvolumige Hallen mit Industriecharakter, ein Holz-Werkraum mit Seeblick und direkte Lage am Zürichsee. Genau dieser geschützte Bestand ist der Werthebel.
Sanfte Erneuerung im Bestand: Volumen und Dachformen bleiben erhalten (Flachdächer flach, Satteldächer mit Lukarnen ergänzt). Das freistehende Wohnhaus und der Uferbau erhalten eine anthrazitfarbene Holzfassade, der Industrieteil bleibt in Backstein, die Umgebung wird aufgewertet.
Auszug aus der Baueingabe: Grundriss 1:100 und Schnitte A–D. Sie zeigen die bestehende Struktur, die Flach- und Satteldächer sowie die geplanten Zwischenböden.
Die rechtskräftige Grundnutzung wird durch die Totalrevision abgelöst, die am 14. Juni 2026 an der Urne mit 78.81 % Ja festgesetzt wurde. Bis zur kantonalen Genehmigung gilt die Vorwirkung — die neue Zone ist also bereits massgebend.
| Heute rechtskräftig (Genehmigung 2005) | Neu — BZO-Revision (festgesetzt 14.06.2026) | |
|---|---|---|
| Grundnutzung | Wohnzone mit Gewerbeerleichterung am Seeufer (WGS), ES III | Quartiererhaltungszone «Bürgerstrasse» (QEZ), seeseitig |
| Überlagernde Nutzung | Arealüberbauung zulässig · mässig stör. Gewerbe zulässig | entfällt — QEZ-Regime tritt an die Stelle |
| Ausnützung | im Gestaltungsplan-Rahmen faktisch flexibel (Areal-Bonus) | gedeckelt: AZ 40 % (Neubau seeseitig) |
| Gewerbeanteil | ≥ 50 % der aGF (bereits in WGS) | ≥ 50 % der aGF (unverändert) |
| Rechtswirkung | — | Festgesetzt 14.06.2026 (78.81 % Ja) · Vorwirkung bis zur kantonalen Genehmigung |
Verfahrensstand der Revision
Bis zur kantonalen Genehmigung gilt die Vorwirkung — die neue Quartiererhaltungszone ist bereits massgebend. Die exakte Parzellenabgrenzung und der Anteil see-/bergseitig sind am Zonenplan 1:5'000 bzw. im GIS-Browser (maps.zh.ch) zu verifizieren. Damit sind die bisherigen Spielräume nicht mehr voll nutzbar.
Zweck: Erhaltung und zeitgemässe Weiterentwicklung der Gebäudegruppen sowie ergänzende Regeln zum Bauen im Uferbereich (§ 50 PBG). Die Parzelle gehört zu Gebäudegruppe A — «grossvolumige Fabrikanlage am See».
| Parameter | Seeseitig (massgebend für 7551) | Bergseitig (zum Vergleich) |
|---|---|---|
| Ausnützungsziffer (max.) | 40 % | 47 % (nur wenn Bestand < 47 %) |
| Vollgeschosse | 2 + 1 Dachgeschoss | 3 + 1 Dachgeschoss |
| Gesamthöhe / Fassadenhöhe | 11.0 m / 6.0 m | Trauf 9.0 m / Giebel 14.0 m |
| Gebäudebreite ∥ Seekante | max. 18.0 m | Länge max. 18.0 m |
| Grünflächenziffer (min.) | 50 % | 50 % |
| Footprint / Seeufer | überstellte Fläche darf nicht erhöht werden | keine Einschränkung |
| Seesicht-Korridor | ≥ 25 % der Anstosslänge Seestrasse freihalten | — |
| Abbruch | bewilligungspflichtig — nur wenn Quartierbild nicht beeinträchtigt oder Ersatzbau gesichert | |
Flächenpotenzial: Bestand vs. Ersatzneubau (Grössenordnung)
Grössenordnungen: Bestand als Nutzfläche (gemessen), Ersatzneubau als anrechenbare Geschossfläche (AZ 40 % auf 3'733 m²). Ohne zusätzliches Untergeschoss müssen Nebenräume in die bestehende Fläche — evtl. mit Lichthöfen — integriert werden; das mindert die Hauptnutzfläche. Da der Fussabdruck nicht vergrössert werden darf, müssen auch Loggien und Aussenräume nach innen genommen werden (zusätzlicher Flächenabzug). Angedachte Schichtung: EG Gewerbe (Gewerbepflicht seeseitig ≥ 50 %), Obergeschosse Wohnen; Lukarnen und Dachfenster bringen Tageslicht in die oberen Wohnungen.
Bestandesschutz (Art. 25 nBZO): Rechtmässig erstellte Bauten (Bewilligung vor 1.1.2025) dürfen ungeachtet der Neubaumasse umgenutzt, umgebaut und einmalig um max. 10 % Volumen erweitert werden — seeseitig nur in Ober-/Dachgeschossen, ohne Vergrösserung des Fussabdrucks. Regionaler Richtplan Zimmerberg: Uferabschnitt «Parkstrasse».
Welches Regime greift, hängt allein von der Strategie ab. Genau hier entsteht — oder verschwindet — der Wert.
Industrievolumen sichern, Loft-/Wohn- und Gewerbenutzung im Bestand.
Teardown zugunsten maximaler Ausnützung.
Wichtig: Der Planungsbericht (S. 63) ist eindeutig — bei einem Abbruch entfallen die Erleichterungen, und es «kann bedeutend weniger Nutzfläche realisiert werden» (Neubau seeseitig: Breite ≤ 18 m, 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss, Gesamthöhe 11 m). Der Wert liegt damit klar im Erhalt und Umbau des Bestands, nicht im Ersatzneubau. Vor dem Kauf mit einem Bauvorentscheid (§ 323 PBG) verbindlich absichern.
2'520 m² (68 %) «belastet, keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten» + 32 m² (1 %) «weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig». Kein Sanierungszwang — aber bei Aushub/Neubau Voruntersuchung, Entsorgungskonzept und Entsorgungs-Mehrkosten einplanen. Bestätigt die industrielle Vergangenheit.
344 m² (9 %) der Parzelle liegen im Gewässerraum → faktisches Bauverbot für neue Anlagen (Bestandesgarantie für Bestehendes bleibt). Reduziert die nutzbare Fläche.
Eine kantonale Verkehrsbaulinie tangiert die Parzelle am Strassenrand — baubeschränkend im strassenseitigen Bereich.
Verkehrsvorbelastete Lage an der Seestrasse. Bei Wohnnutzung Lärmschutznachweis nötig; ES III erlaubt jedoch mässig störendes Gewerbe.
Keine kommunale Mehrwertabgabe für diese Umzonung; die Gemeinde kündigt eine individuelle Schätzung nach Beschlussfassung an (Umzonung lässt sich mit dem kant. Tool nicht abbilden).
Drei Ebenen sind zu unterscheiden — mit einem klaren Ergebnis: Das Objekt ist nicht denkmalgeschützt; bindend ist allein der neue Quartiererhaltungsschutz.
Nicht im kantonalen/regionalen Inventar der Denkmalschutzobjekte und nicht in einem überkommunalen Ortsbild (KOBI = Platte-Oberdorf-Isisbühl / Aegertli). Der Bericht hält fest: «Die Revision hat keine Auswirkungen auf die Denkmalschutzobjekte.» Auch nicht auf der KGS-Bundesliste.
Über die QEZ «Bürgerstrasse» steht die Parzelle künftig unter planungsrechtlichem Ensemble-/Quartiererhaltungsschutz: Abbruch bewilligungspflichtig, Erhalt der strukturbildenden Merkmale der Gebäudegruppe, hohe Gestaltungsanforderungen, Fachgutachten/Modell möglich. Die Bauten werden als «industriegeschichtlich spannend» gewürdigt.
Im kommunalen «Inventar schützenswerter Bauten» ist das benachbarte «Blaue Haus» gelistet — der sanierte Gemeinde-Pavillon in der Seeanlage Farb (ehem. Labor der Färberei), ein anderes Gebäude. Die «Blaue Fabrik» auf Kat. 7551 selbst ist nicht als Schutzobjekt geführt. Für letzte Sicherheit eine kurze schriftliche Bestätigung der Gemeinde / Denkmalpflege einholen.
Bestand erhalten/umnutzen schlägt einen verdichtenden Ersatzneubau deutlich — die Wertannahme im Kaufpreis muss auf dem richtigen Szenario beruhen.
Widerspruch BZO-Wortlaut vs. Planungsbericht zum Volumen im Ersatzbau — schriftliche Vorabklärung / Bauberatung bei Gemeinde & kant. ARE einholen.
GVZ-Daten, Bestandespläne — das geschützte Volumen bestimmt das Entwicklungs- und Wertpotenzial. Heutige Ausnützung (Über-/Unternutzung ggü. 40 %) ermitteln.
maps.zh.ch (Denkmalschutz/Inventar) und kommunale Denkmalpflege Thalwil — steht die «Blaue Fabrik» im kommunalen Inventar?
Entsorgungskonzept und Kostenrückstellung für belastetes Aushubmaterial (68 % der Fläche) — vor allem im Neubau-Szenario.
Exakter Anteil see-/bergseitig und Verlauf des Gewässerraums am rechtskräftigen Zonenplan 1:5'000 / GIS.
Die Gemeinde teilt die individuelle Schätzung im Rahmen der öffentlichen Auflage schriftlich mit.
Die Revision ist an der Urne festgesetzt (14.06.2026); rechtskräftig wird sie mit der kantonalen Genehmigung. Bis dahin gilt die Vorwirkung. Diese Analyse ist eine planungsrechtliche Ersteinschätzung — keine Rechtsberatung. Stand 22. Juni 2026.