09Pläne
Baueingabe — Grundriss & Schnitte
Auszug aus der Baueingabe: Grundriss 1:100 und Schnitte A–D. Sie zeigen die bestehende Struktur, die Flach- und Satteldächer sowie die geplanten Zwischenböden.
Studio Semplice · Projektvision
Seestrasse 40, Thalwil — die ehem. «Blaue Fabrik» als Wohn- und Gewerbeensemble direkt am Zürichsee.
Planungsrechtliche Beurteilung der Parzelle Kat.-Nr. 7551. Die BZO-Totalrevision wurde am 14. Juni 2026 an der Urne mit 78.81 % Ja festgesetzt und steht nur noch vor der kantonalen Genehmigung. Schutzstatus, Entwicklungsspielraum und Werttreiber.
Fazit: Der Wert steckt im geschützten Bestandsvolumen und der Seelage — nicht in einer Verdichtung durch Neubau. Vor einem Kauf sollte man die zulässige Bestandsnutzung verbindlich mit der Gemeinde klären.
Objekt heute: umgenutztes Industrieensemble der ehem. Seidenfärberei August Weidmann («Blaue Fabrik»), genutzt als Büro-/Gewerbeflächen. E-GRID CH816287417794. Lage seeseitig der Seestrasse, direkt am Zürichsee.
Ausgangslage, neues Zonenregime, Szenarien und die wertrelevanten Beschränkungen — die Faktenlage für den Kaufentscheid.
Die rechtskräftige Grundnutzung wird durch die Totalrevision abgelöst, die am 14. Juni 2026 an der Urne mit 78.81 % Ja festgesetzt wurde. Bis zur kantonalen Genehmigung gilt die Vorwirkung — die neue Zone ist also bereits massgebend.
| Heute rechtskräftig (Genehmigung 2005) | Neu — BZO-Revision (festgesetzt 14.06.2026) | |
|---|---|---|
| Grundnutzung | Wohnzone mit Gewerbeerleichterung am Seeufer (WGS), ES III | Quartiererhaltungszone «Bürgerstrasse» (QEZ), seeseitig |
| Überlagernde Nutzung | Arealüberbauung zulässig · mässig stör. Gewerbe zulässig | entfällt — QEZ-Regime tritt an die Stelle |
| Ausnützung | im Gestaltungsplan-Rahmen faktisch flexibel (Areal-Bonus) | gedeckelt: AZ 40 % (Neubau seeseitig) |
| Gewerbeanteil | ≥ 50 % der aGF (bereits in WGS) | ≥ 50 % der aGF (unverändert) |
| Rechtswirkung | — | Festgesetzt 14.06.2026 (78.81 % Ja) · Vorwirkung bis zur kantonalen Genehmigung |
Verfahrensstand der Revision
Bis zur kantonalen Genehmigung gilt die Vorwirkung — die neue Quartiererhaltungszone ist bereits massgebend. Die exakte Parzellenabgrenzung und der Anteil see-/bergseitig sind am Zonenplan 1:5'000 bzw. im GIS-Browser (maps.zh.ch) zu verifizieren. Damit sind die bisherigen Spielräume nicht mehr voll nutzbar.
Zweck: Erhaltung und zeitgemässe Weiterentwicklung der Gebäudegruppen sowie ergänzende Regeln zum Bauen im Uferbereich (§ 50 PBG). Die Parzelle gehört zu Gebäudegruppe A — «grossvolumige Fabrikanlage am See».
| Parameter | Massgebend für Kat. 7551 (seeseitig) |
|---|---|
| Ausnützungsziffer (max.) | 40 % |
| Vollgeschosse | 2 + 1 Dachgeschoss |
| Gesamthöhe / Fassadenhöhe | 11.0 m / 6.0 m |
| Gebäudebreite ∥ Seekante | max. 18.0 m |
| Grünflächenziffer (min.) | 50 % |
| Footprint / Seeufer | überstellte Fläche darf nicht erhöht werden |
| Seesicht-Korridor | ≥ 25 % der Anstosslänge Seestrasse freihalten |
| Abbruch | bewilligungspflichtig — nur wenn Quartierbild nicht beeinträchtigt oder Ersatzbau gesichert |
Zur Grünflächenziffer (50 %): Der heutige Bestand überschreitet die zulässige überstellte Fläche bereits — er ist über die Bestandesgarantie gedeckt. Bindend wird die GFZ damit vor allem für einen Ersatzneubau.
Flächenpotenzial: Bestand vs. Ersatzneubau (Grössenordnung)
Bestandesschutz (Art. 25 nBZO): Rechtmässig erstellte Bauten (Bewilligung vor 1.1.2025) dürfen ungeachtet der Neubaumasse umgenutzt, umgebaut und einmalig um max. 10 % Volumen erweitert werden — seeseitig nur in Ober-/Dachgeschossen, ohne Vergrösserung des Fussabdrucks. Regionaler Richtplan Zimmerberg: Uferabschnitt «Parkstrasse».
Welches Regime greift, hängt allein von der Strategie ab. Genau hier entsteht — oder verschwindet — der Wert.
Industrievolumen sichern, Loft-/Wohn- und Gewerbenutzung im Bestand.
Teardown zugunsten maximaler Ausnützung.
Wichtig: Der Planungsbericht (S. 63) ist eindeutig — bei einem Abbruch entfallen die Erleichterungen, und es «kann bedeutend weniger Nutzfläche realisiert werden» (Neubau seeseitig: Breite ≤ 18 m, 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss, Gesamthöhe 11 m). Der Wert liegt damit klar im Erhalt und Umbau des Bestands, nicht im Ersatzneubau. Vor dem Kauf mit einem Bauvorentscheid (§ 323 PBG) verbindlich absichern.
2'520 m² (68 %) «belastet, keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten» + 32 m² (1 %) «weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig». Kein Sanierungszwang — aber bei Aushub/Neubau Voruntersuchung, Entsorgungskonzept und Entsorgungs-Mehrkosten einplanen. Bestätigt die industrielle Vergangenheit.
344 m² (9 %) der Parzelle liegen im Gewässerraum → faktisches Bauverbot für neue Anlagen (Bestandesgarantie für Bestehendes bleibt). Reduziert die nutzbare Fläche.
Mind. 50 % der Parzelle (≈ 1'867 m²) müssen grün/unversiegelt bleiben. Der heutige Bestand überschreitet diesen Wert bereits — er bleibt über die Bestandesgarantie gedeckt. Bindend wird die GFZ damit vor allem für einen Ersatzneubau oder Erweiterungen, die dadurch zusätzlich kleiner ausfallen.
Eine kantonale Verkehrsbaulinie tangiert die Parzelle am Strassenrand — baubeschränkend im strassenseitigen Bereich.
Verkehrsvorbelastete Lage an der Seestrasse. Bei Wohnnutzung Lärmschutznachweis nötig; ES III erlaubt jedoch mässig störendes Gewerbe.
Keine Mehrwertabgabe. Sie fällt nur bei einem planerischen Mehrwert an (Auf-/Einzonung, mehr Baurecht). Diese Parzelle wird mit der QEZ restriktiver eingestuft (AZ-Deckel, Footprint- und Höhenbegrenzung) — kein Planungsmehrwert, also keine Abgabe.
Drei Ebenen sind zu unterscheiden — mit einem klaren Ergebnis: Das Objekt ist nicht denkmalgeschützt; bindend ist allein der neue Quartiererhaltungsschutz.
Nicht im kantonalen/regionalen Inventar der Denkmalschutzobjekte und nicht in einem überkommunalen Ortsbild (KOBI = Platte-Oberdorf-Isisbühl / Aegertli). Der Bericht hält fest: «Die Revision hat keine Auswirkungen auf die Denkmalschutzobjekte.» Auch nicht auf der KGS-Bundesliste.
Über die QEZ «Bürgerstrasse» steht die Parzelle künftig unter planungsrechtlichem Ensemble-/Quartiererhaltungsschutz: Abbruch bewilligungspflichtig, Erhalt der strukturbildenden Merkmale der Gebäudegruppe, hohe Gestaltungsanforderungen, Fachgutachten/Modell möglich. Die Bauten werden als «industriegeschichtlich spannend» gewürdigt.
Im kommunalen «Inventar schützenswerter Bauten» ist das benachbarte «Blaue Haus» gelistet — der sanierte Gemeinde-Pavillon in der Seeanlage Farb (ehem. Labor der Färberei), ein anderes Gebäude. Die «Blaue Fabrik» auf Kat. 7551 selbst ist nicht als Schutzobjekt geführt. Eine Prüfung von maps.zh.ch und der kommunalen Denkmalpflege bestätigt: kein Eintrag für das Objekt.
Kostenaufbau über einen m²-Preis auf die Bruttogeschossfläche von ≈ 3'130 m² — kein Kostenvoranschlag. Preistreibend: sehr hoher Ausbaustandard, Bauen im Bestand (Umbau statt Neubau), erhöhte Planungsanforderungen und die Quartiererhaltungszone.
| Position | Annahme | bei CHF 5'500/m² |
|---|---|---|
| Gebäude (BKP 2) | m²-Preis × 3'130 m² | ≈ CHF 17.2 Mio. |
| Planung / Honorare | ~20 % | ≈ CHF 3.4 Mio. |
| Vorbereitung / Rückbau (BKP 1) | ~10 % | ≈ CHF 1.7 Mio. |
| Reserve | ~10 % | ≈ CHF 1.7 Mio. |
| Total (gerundet) | ≈ CHF 24 Mio. |
Zuschläge jeweils auf die BKP-2-Basis gerechnet. Ohne Landpreis, Finanzierung und Umgebung/Aussenanlagen.
Grobschätzung in früher Phase (±25–30 %), keine Kostenschätzung nach SIA — verbindlich erst mit einem Vorprojekt. Da die Netto-Wohnfläche unter 3'130 m² liegt, fällt der Preis pro verkaufbarem m² nochmals höher aus — relevant für die Rechnung Kaufpreis + Baukosten gegenüber dem Marktwert.
Mit einer Voranfrage / einem Bauvorentscheid (§ 323 PBG) bei der Gemeinde klären, ob überall ein zweites Geschoss bzw. ein Zwischenboden in den Bestand eingebaut werden darf — auch wenn dadurch die bereits heute überschrittene Ausnützung weiter steigt. Davon hängt das gesamte Flächenpotenzial (≈ 3'130 m²) ab.
Die GFZ ist heute schon überschritten. Offen ist, ob das bestehende Aussenparkfeld so genutzt werden darf (Bestand) oder ob die Gemeinde — gerade im Zusammenspiel mit dem Quartiererhaltungsschutz — eine Begrünung verlangt. Bei der Gemeinde absichern.
Auszug aus der Baueingabe: Grundriss 1:100 und Schnitte A–D. Sie zeigen die bestehende Struktur, die Flach- und Satteldächer sowie die geplanten Zwischenböden.
Der Bestand, die mögliche Erneuerung und Stimmungsbilder der Nutzung — bewusst getrennt von der Analyse. Visualisierungen sind nicht baurechtlich verbindlich.
Das Ensemble der ehem. Seidenfärberei Weidmann: grossvolumige Hallen mit Industriecharakter, ein Holz-Werkraum mit Seeblick und direkte Lage am Zürichsee. Genau dieser geschützte Bestand ist der Werthebel.
Sanfte Erneuerung im Bestand: Volumen und Dachformen bleiben erhalten (Flachdächer flach, Satteldächer mit Lukarnen ergänzt). Das freistehende Wohnhaus und der Uferbau erhalten eine anthrazitfarbene Holzfassade, der Industrieteil bleibt in Backstein, die Umgebung wird aufgewertet.
Wie sich das Projekt anfühlen kann — Loft-Wohnen im erhaltenen Bestand, Lifestyle am See und der ertragsbringende Sockel im Erdgeschoss. Stimmungsvolle Visualisierungen der Projektvision.
Alle Bilder sind KI-Visualisierungen der Projektvision (Stimmung) — nicht baurechtlich verbindlich.
Die Revision ist an der Urne festgesetzt (14.06.2026); rechtskräftig wird sie mit der kantonalen Genehmigung. Bis dahin gilt die Vorwirkung. Diese Analyse ist eine planungsrechtliche Ersteinschätzung — keine Rechtsberatung. Stand 22. Juni 2026.